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法拍屋點交是要點交什麼?
文 / 劉孟錦律師 + 楊春吉【台灣法律網】

【問題】

請問所謂的法拍屋點交是要點交什麼?土地權狀和建物權狀嗎?

【解析】

按拍賣之不動產，除有依法不能點交之情形者（註一）外，應於核發權利移轉證書後，依買受人之聲請，迅速點交。至於土地權狀和建物權狀，應無點交予買受人之必要，蓋「依強制執行法第98條第1項、及土地登記規則第27條第4款、第35條第3款、第34條之規定，拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權；買受人單獨申請移轉登記，亦得免提出其所有權狀或他項權利證明書」之故也。

點交會遇到的麻煩，則依下列規定辦理：　　
(一)應點交之土地，如有未分離之農作物事先未併同估價拍賣者，得勸告買受人與有收穫權人協議為相當之補償，或俟有收穫權人收穫後，再行點交。
(二)拍賣債務人之不動產應有部分者，應將該債務人現實占有部分，點交於買受人或承受人。
(三)依強制執行法第99條規定解除第三人對於不動產占有時，該第三人存置於不動產之動產，應取出點交與該第三人者，如無人接受點交時，應適用強制執行法第100條第2項規定處理之。另強制執行法第99條及第124條所定債務人，包括為債務人之受僱人、學徒或與債務人共同生活而同居一家之人，或基於其他類似之關係，受債務人指示而對之有管領之力者在內。
(四)不動產經點交後，原占有人復占有該不動產，由買受人或債權人聲請再解除其占有者，其聲請應另分新案。
(五)依強制執行法第99條第2項、第124條之規定，聲請續為執行，以原占有人復行占有者始得依聲請再予點交，並以強制執行法修正施行後，經聲請執行法院點交者為限。
(六)出租人與承租人訂立租賃契約後，將租賃物交付承租人占有前，經執行法院查封者，承租人不得主張係查封前與債務人訂約承租該不動產，阻止點交。
(七)第三人於查封後始占用拍賣之不動產，拒絕交出者，執行法院除應嚴格執行，解除其占有，將不動產點交於買受人或承受人外，如遇有竊佔執行標的物，恐嚇投標人、得標人、偽造借據、租約或涉有其他罪嫌時，應即移送該管檢察官依法偵辦。有「債務人受點交後復占有該不動產者」或「債務人或第三人於查封後提出租賃契約，主張查封之不動產上已有租賃關係者，執行法院宜為相當之調查，如發現其契約有冒用他人名義偽訂情事時」或「第三人對其在查封前無權占有不動產不爭執，或其對該不動產之租賃權業經執行法院除去，而有第十一款規定之情事者」情形之一者，亦同（註二）。

【註解】
註一：拍賣之不動產可否點交，以查封時之占有狀態為準，苟查封時不動產為債務人占有，執行法院於拍定後即應依法嚴格執行點交，不因事後債務人將不動產移轉予第三人占有而受影響。又如不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三人，因而價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之。
註二：以上，請參辦理強制執行事件應行注意事項第57條。

辦理強制執行事件應行注意事項
修正日期：民國 108 年 05 月 31 日

四十三、關於第八十一條部分： 
（三）查封之不動產，未查明該不動產之占有使用情形前，不宜率行拍賣。
（四）拍賣之不動產，查封時為債務人或其占有輔助人占有者，應於拍賣公告載明拍定後可以點交。如查封時為第三人占有，依法不能點交者，則應詳載其占有之原因及依法不能點交之事由，不得記載「占有使用情形不明，拍定後不點交」之類似字樣。
（五）拍賣債務人之不動產應有部分時，應於拍賣公告載明其現在占有狀況及拍定後依債務人現實占有部分為點交。如依法不能點交時，亦應詳記其原因事由，不得僅記載「拍賣不動產應有部分，拍定後不點交」之類似字樣。
（六）拍賣之不動產已有負擔，或債務人之權利受有限制，或他人對之有優先承買權利等情形，亦應於拍賣公告載明。

五十七、關於第九十九條、第一百條、第一百十四條、第一百二十四條部分：
    （一）拍賣之不動產，除有依法不能點交之情形者外，應於核發權利
          移轉證書後，依買受人之聲請，迅速點交。
    （二）拍賣之不動產可否點交，以查封時之占有狀態為準，苟查封時
          不動產為債務人占有，執行法院於拍定後即應依法嚴格執行點
          交，不因事後債務人將不動產移轉予第三人占有而受影響。
    （三）應點交之土地，如有未分離之農作物事先未併同估價拍賣者，
          得勸告買受人與有收穫權人協議為相當之補償，或俟有收穫權
          人收穫後，再行點交。
    （四）不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其
          他權利或出租於第三人，因而價值減少，致其抵押權所擔保之
          債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後
          拍賣之。
    （五）拍賣債務人之不動產應有部分者，應將該債務人現實占有部分
          ，點交於買受人或承受人。
    （六）依本法第九十九條規定解除債務人或第三人對於不動產占有時
          ，該債務人或第三人存置於不動產之動產，應取出點交與該債
          務人或第三人者，如無人接受點交或出面接受點交者於點交過
          程中逕自離開現場，致無法完成點交時，應適用本法第一百條
          第二項規定處理之。
    （七）本法第九十九條及第一百二十四條所定債務人，包括為債務人
          之受僱人、學徒或與債務人共同生活而同居一家之人，或基於
          其他類似之關係，受債務人指示而對之有管領之力者在內。
    （八）不動產或船舶經點交後，原占有人復占有該不動產或船舶，由
          買受人或債權人聲請再解除其占有者，其聲請應另分新案。
    （九）依本法第九十九條第二項、第一百二十四條之規定，聲請續為
          執行，以原占有人復行占有者始得依聲請再予點交，並以本法
          修正施行後，經聲請執行法院點交者為限。
    （十）出租人與承租人訂立租賃契約後，將租賃物交付承租人占有前
          ，經執行法院查封者，承租人不得主張係查封前與債務人訂約
          承租該不動產，阻止點交。
    （十一）第三人於查封後始占用拍賣之不動產，拒絕交出者，執行法
            院除應嚴格執行，解除其占有，將不動產點交於買受人或承
            受人外，如遇有竊佔執行標的物，恐嚇投標人、得標人、偽
            造借據、租約或涉有其他罪嫌時，應即移送該管檢察官依法
            偵辦。債務人受點交後復占有該不動產者，亦同。
    （十二）債務人或第三人於查封後提出租賃契約，主張查封之不動產
            上已有租賃關係者，執行法院宜為相當之調查，如發現其契
            約有冒用他人名義偽訂情事時，亦應依前款規定辦理。
    （十三）第三人對其在查封前無權占有不動產不爭執，或其對該不動
            產之租賃權業經執行法院除去，而有第十一款規定之情事者
            ，亦得依該款規定辦理。