關於愛，我是個小學生。

【裁判字號】98,上,165
【裁判日期】980630
【裁判案由】履行契約
【裁判全文】
臺灣高等法院臺中分院民事判決　98年度上字第165號
上　訴　人　甲○○
上　訴　人　丙○○
前列二人共同
訴訟代理人　陳國偉律師
被上訴人　　乙○○
上列當事人間請求履行契約，上訴人對於民國98年4月3日彰化地院97訴字866第一審判決提起上訴，本院於98年6月16日言詞辯論終結，判決如下：
主  文
原判決命上訴人甲○○辦理不動產所有權移轉登記以及訴訟費之裁判均廢棄。廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。丙○○之上訴駁回。
甲○○上訴部分，第一、二審訴訟費由被上訴人負擔；丙○○上訴部分，第二審訴訟費用由上訴人丙○○負擔。
事實及理由
壹、訴訟要旨：
一、被上訴人乙○○主張：查系爭土地或不動產，為被上訴人及上訴人甲○○、丙○○等三人共有，每人應有部分各為三分之一。又系爭土地上之建物，為被上訴人及上訴人甲○○等二人共有，每人應有部分各為二分之一。又先前兩造間分割共有物訴訟（即原法院96年訴字1093號；下簡稱系爭分割共有物事件）審理中，言詞辯論期日，兩造間當庭達成協議如下：即系爭不動產（含建物及土地）價值新台幣（下同）555萬元，而上訴人甲○○占218萬元，上訴人丙○○占118萬元，及被上訴人乙○○占219萬元，並達成被上訴人分別以價金218萬元、118萬元，向上訴人甲○○及丙○○二人購買渠等所有系爭不動產之合意，而成立系爭不動產買賣契約。嗣被上訴人再與上訴人丙○○於97年4月25日訂立書面不動產買賣契約書。又兩造於系爭分割共有物事件中已就價金之給付為特別之約定：即上訴人要求被上訴人乙○○應於97年5月5日前先付訂金（45萬元），其他尾款等貸款後再給付，職是，上訴人等應先有協同辦理所有權移轉登記之義務云云。
又被上訴人依約交付訂金45萬元予上訴人甲○○遭拒，進將該筆訂金提存法院，而上訴人丙○○亦拒依約履行。為此被上訴人依民法第348條買賣標的物移轉登記請求權之法律關係，訴請上訴人等二人將渠等所有系爭不動產所有權移轉登記予被上訴人（查原審判決被上訴人全部勝訴）。
按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條定有明文。
查不動產買賣之債權契約，其價金及標的物，屬買賣契約必要之點，本件兩造間就系爭不動產之買賣，業於日前系爭分割共有物事件中，就買賣標的物及總價金等必要之點，意思表示一致，則兩造間就系爭不動產之買賣契約，當已合法、有效成立。
至於上訴人一再爭執之土地增值稅、代書費用等等，顯非屬契約必要之點，兩造當時既未特別約定，自應依相關法律規定辦理，尚不能據此即認買賣契約未成立。又被上訴人既依約將給付訂金45萬元，依法提存法院，則上訴人即負有不動產過戶之義務，至於買賣價金之尾款，需待被上訴人貸款後再為給付。
從而，本件依兩造買賣契約之約定，系爭不動產之過戶，與買賣價金尾款間，並無民法第264條同時履行抗辯之適用。
又按民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51年台上字第3311號判例意旨可參）。而所謂之動機錯誤指意思表示緣由或其目的之錯誤，即表意人在其意思形成的過程中，對其決定為某特定內容意思表示具有重要性的事實認知不正確。是上訴人縱有動機錯誤，亦不得撤銷或解除已合法成立之買賣契約等詞。為此求為判決駁回對造之上訴。
二、上訴人甲○○、丙○○則以：按不動產買賣，因標的金額龐大，兩造當事人所需達成合致之事項甚多，不宜輕率，故實務運作均訂立書面不動產買賣契約，以示慎重，並杜事後之爭議，而達成保障私權及預防訴訟之目的，此亦與新修正民法第166之1條增訂：「契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者，應由公證人作成公證書。」要式行為之立法意旨相同（查依民法債編施行法第36條第2項但書規定：『但民法第一百六十六條之一施行日期，由行政院會同司法院另定之』。是該條條文尚未施行）。又按當事人對於必要之點，意思一致。而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。民法第153條第2項定有明文。
是縱認本件當事人間就系爭買賣契約之必要之點已有意思表示之合致，系爭買賣契約僅為推定成立，並不可據以視為系爭買賣契約已然成立。查兩造固於原法院97年訴字1093號分割共有物案，於97年4月16日言詞辯論期日，就系爭房地達成總價555萬元之協議，惟其關於稅負（尤其土地增值稅）負擔、點交方式及違約罰則等影響出售、應買及價金等重要之點則未達成合致，是系爭房地之買賣尚未成立。
退步言，縱鈞院認兩造間買賣契約已達合致，惟關於賦稅及代辦費用負擔（尤其是土地增值稅）已高達50餘萬元，上訴人等訂約時若知其該情事者，即不為出售系爭房地之意思表示，為此依民法第88條規定，撤銷同意出售系爭房地之意思表示。又上訴人甲○○於97年5月21日於系爭分割共有物事件言詞辯論期日，業已陳述兩造間未達成買賣契約，以為解除之意思表示；另上訴人丙○○亦於97年5月13日以彰化南瑤郵局第197號存證信函行使撤銷及解除之意思表示。
是本件系爭不動產買賣契約即未成立，被上訴人自不得據此未成立之買賣契約請求上訴人等移轉系爭不動產之應有部分。退萬步言，縱兩造間成立系爭不動產買賣契約，惟兩造亦約定被上訴人應給付上訴人甲○○價金218萬元，故被上訴人縱提存45萬元，惟於未給付218萬元價金前，上訴人甲○○尚無移轉系爭房地應有部分之義務 (！)。
況按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。民法第264條第1項定有明文。故於被上訴人未給付全部價金前，上訴人自得拒絕移轉系爭不動產之應有部分等詞置辯。為此求為判決：(一)原判決廢棄。(二)上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。(三)第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
貳：法官協議兩造爭點整理：（見本審卷第36頁反頁至第37頁反頁）
一、兩造不爭執事項：
  (一) 坐落彰化市系爭土地，為乙○○及甲○○、丙○○等三人共有，每人應有部分各三分之一。又上開系爭土地上之建物為乙○○及甲○○等二人共有；每人應有部分各為二分之一。
  (二)兩造於分割共有物事件言詞辯論期日審理時，筆錄記載：如果被告（即丙○○、乙○○，下同）出價超過550萬元（包括土地及建物）我們就賣地。
被告乙○○：願以總價555萬元（包含建物及土地）購買（由原告分得218萬，被告丙○○分得118萬元），但他們要協同我辦理貸款。同意於二個月內辦理完成，否則同意由原告依相同條件購買。
被告丙○○：同意被告乙○○的出價。
原告訴訟代理人：同意被告乙○○的出價，但她應該於97年5月5日前先付部分的訂金（45萬元），其他尾款等貸款後再給。
被告乙○○：會於97年5月5日前先付訂金45萬元給原告，否則同意由原告甲依相同條件向我購買。（簽名：乙○○）
法官：原告甲及被告丙○○應提供相關權狀協助乙○○辦理銀行貸款事宜。』
  (三)嗣後甲○○拒絕受領訂金45萬元，乙○○乃於97年5月5日以彰化地方法院97年度存字第682號提存事件，對甲○○提存訂金45萬元。
  (四)丙○○應有部分三分之一，簽訂書面之不動產買賣契約書，約定買賣總價款為118萬元，並約定付款方式為：「雙方於法院約定座落彰化市○○段西門小段390-5、390-15
    、同段1042建號所有共有人辦理所有權買賣移轉登記後向金融機關辦理貸款後支付。」
  (五)丙○○以上開契約書之簽訂對其權益損害至大為由，於97年 5 月13日以彰化南瑤郵局第197 號存證信函向乙○○為撤銷及解除契約之意思表示。
二、兩造爭執事項：
  (一)兩造於彰化地方法院96年度訴字第1093號分割共有物事件中，於97年4月16日言詞辯論期日審理時就系爭土地、建物所為買賣之意思表示是否達成合致而成立？
  (二)倘買賣契約成立，甲○○、丙○○等二人之意思表示是否有錯誤而得依民法第88條規定撤銷其意思表示？
  (三)丙○○主張解除97年4月25日系爭不動產書面買賣契約侵害其權益甚大（訂金未付，價金不夠），是否有解除權發生之原因？
  (四)甲○○、丙○○等二人可否依民法第264條第1項規定行使同時履行抗辯？
參、得心證之理由：
一、被上訴人主張兩造就系爭不動產業成立買賣契約，上訴人應依約移轉系爭不動產所有權之義務云云，然為上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件首應審究者，厥為兩造間就系爭不動產，是否成立買賣契約？茲分述如下：
  (一)
按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。又當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條第1、2項固定有明文。
惟按不動產之買賣，除標的物及價金外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項，故買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先為擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立（最高法院80年度台上字第1883號裁判參照）。
  (二)
經查兩造雖於彰化地方法院96年度訴字第1093號分割共有物事件審理時，於97年4月16日言詞辯論期日就系爭不動產（含土地、建物）之價金，達成前開不爭執事項第(二)項所示合意，然兩造就涉及系爭不動產有關付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項，並未達成合意，是兩造於97年4月16日系爭分割共有物事件言詞辯論期日就系爭不動產之標的物及價金之合意，僅係成立買賣「預約」，要難謂已成立買賣「本約」。故被上訴人主張兩造於97年4月16日系爭分割共有物事件言詞辯論期日，業就系爭不動產成立買賣「本約」云云，顯不足取。
又被上訴人乙○○與上訴人甲○○間既尚未成立買賣「本約」，則被上訴人逕依民法第348條規定，訴請上訴人甲○○將其所有系爭不動產之所有權移轉登記予被上訴人云云，顯無理由。是原審逕判令如被上訴人請求（即原判決主文第一項），顯有未洽，應予撤銷改判。
  (三)
又按買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約（最高法院79年度台上字第1357號裁判參照）。經查上訴人丙○○與被上訴人乙○○簽訂書面之不動產買賣契約書，約定買賣總價款為118萬元乙節，為兩造所不爭執，並有該系爭不動產買賣契約書乙件在卷可按（見原審卷第25-28頁）。
再查該系爭不動產買賣契約書其第1、2、3、7、9、10、12條，及其他約定事項等，分別就系爭不動產買賣有關之標的物、價金、付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項，加以明文約定，揆諸上開說明，被上訴人乙○○與上訴人丙○○就系爭不動產成立買賣「本約」。
二、次按民法第88條第1、2項固規定：「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限」；「當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤」。惟按民法第八十八條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別，最高法院51年台上字第3311號著有判例。
又該條條文所謂「錯誤」，乃指表意人內心之效果意思與外部之表示行為不一致而言。至於動機錯誤者，乃意思表示緣由之錯誤，即表意人在其意思形成之過程中，對於就其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確之謂。查上訴人丙○○與被上訴人就系爭不動產既先成立買賣「預約」，繼成立買賣「本約」，業如前述，且上訴人丙○○就系爭不動產之標的物及價金均明載於契約書中，有該系爭不動產買賣契約書可按，則上訴人丙○○構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，完全吻合，並無錯誤可言。至本件上訴人丙○○出售系爭不動產扣除應納稅額後，實際得獲取之利益若干？屬於上訴人丙○○成立買賣契約時之動機問題，要與錯誤無關。是上訴人丙○○抗辯伊依民法第88條錯誤規定，撤銷系爭不動產之買賣契約云云，顯屬無據。
三、復按契約之解除者，指當事人之一方因行使解除權而使契約自始歸於消滅，以回復訂立契約以前之狀態。又解除權發生之原因有二：一為當事人以契約訂定者，謂約定解除權，二為因法律之規定（如給付不能、給付遲延、不完全給付），謂法定解除權。申言之，解除契約，除當事人間有保留解除權之特別約定外，非有法律所認之解除權不得為之，最高法院23年上字第3968號著有判例。
本件依上述兩造系爭不動產買賣契約書之約定，兩造並未明確約定解除權之事由，上訴人丙○○雖以存證信函為解除契約之意思表示，惟其解除尚乏法律依據，自不生解除契約之效力，難認有理由。另系爭不動產買賣契約書第3條有關付款約定，並無定金約定，有該契約書可考，是上訴人丙○○逕以被上訴人未付定金為由，解除契約云云，顯無理由。抑有進者，契約之解除，除當事人間另有約定或具備法定解除之要件外，並無得以「錯誤」為原因解除契約之法律明文。（最高法院82年度台上字第2263號裁判參照），是上訴人丙○○主張以錯誤為由，解除契約云云，顯不合法。
四、又按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條定有明文。查被上訴人與上訴人丙○○就系爭不動產業成立買賣「本約」，已如前述，並有該契約書乙件可證，又查簽訂不動產買賣契約書第2條約定買賣總價款為118萬元，第3條付款方式：詳如「其他約定事項」，亦有該契約書乙件可考。且契約書「其他約定事項」明載：「雙方於法院約定共有人辦理所有權買賣移轉登記後向金融機關辦理貸款後支付」，即付款方式乃約定後付方式，簡言之，丙○○先有移轉系爭不動產所有權予被上訴人之義務，再由被上訴人向金融機關辦理抵押貸款，始支付價金。是上訴人丙○○主張民法第264條同時履行抗辯權，拒絕先移轉系爭不動產之所有權云云，顯無理由。
五、綜上，被上訴人與上訴人甲○○間就系爭不動產，尚未成立不動產買賣契約，則被上訴人逕依民法第348條規定，訴請上訴人甲○○將其所有系爭不動產之所有權移轉登記予被上訴人云云，顯無理由。
又被上訴人與上訴人丙○○就系爭不動產，業成立不動產買賣契約，則被上訴人依民法第348條規定，訴請上訴人丙○○將其所有系爭不動產之所有權移轉登記予被上訴人乙節，於法有據。
肆、綜上所述，被上訴人本於民法第348條買賣標的物移轉登記請求權之法律關係，訴請上訴人丙○○將其所有系爭不動產之所有權移轉予被上訴人，為有理由，應予准許。至被上訴人依民法第348條規定，訴請上訴人甲○○將其所有系爭不動產之所有權移轉予被上訴人，為無理由，應予駁回。
原審為上訴人甲○○敗訴之判決，自有未洽。甲○○上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。
至於上開丙○○應准許部分，原審判如被上訴人之請求，核無違誤，丙○○上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敘明。
陸、據上論結，本件甲○○上訴為有理由，丙○○上訴為無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十八條、第七十九條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　6 　　月　　30　　日
            民事第七庭    審判長法　官  童 有 德  法　官  曾 謀 貴 法　官  陳 繼 先

以上正本係照原本作成。
乙○○得上訴。丙○○不得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官  陳 三 軫 中　　華　　民　　國　　98　　年　　6 　　月　　30　　日