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【裁判字號】98,台上,1972
【裁判日期】981022
【裁判案由】請求履行契約
【裁判全文】
最高法院民事判決 (九十八年度台上字第一九七二號)
上　訴　人　乙○○
訴訟代理人　王能幸律師
被 上訴 人　甲○○
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國九十八年六月三十日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十八年度上字第一六五號），提起上訴，本院判決如下：
主  文
原判決關於駁回上訴人在第一審之訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理  由
本件上訴人主張：坐落彰化市○○段西門小段三九○之五地號、面積五十八平方公尺土地（下稱系爭土地），為兩造及第一審共同被告楊榮銘三人共有，每人應有部分各為三分之一。又系爭土地上一○四二建號、門牌彰化市○○里○○路二七○號四層樓建物、總面積一百五十五．七六平方公尺（下稱系爭建物），為兩造共有，每人應有部分各為二分之一。兩造與楊榮銘先前於彰化地方法院（下稱彰化地院）九十六年度訴字第一○九三號分割共有物訴訟事件（下稱系爭分割共有物事件）審理中，於民國九十七年四月十六日言詞辯論期日當庭達成協議如下：即系爭不動產（含系爭建物及系爭土地）價值新台幣（下同）五百五十五萬元，被上訴人占二百十八萬元，楊榮銘占一百十八萬元，伊占二百十九萬元，並達成伊分別以價金二百十八萬元、一百十八萬元向被上訴人及楊榮銘二人購買渠等所有系爭不動產應有部分之合意，而成立不動產買賣契約。又兩造與楊榮銘亦就價金之給付為特別之約定：即被上訴人要求伊應於九十七年五月五日前先付訂金四十五萬元，其他尾款等貸款後再給付。被上訴人及楊榮銘有先
協同辦理所有權應有部分移轉登記予伊之義務。伊依約交付訂金四十五萬元予被上訴人卻遭拒絕，乃將該筆訂金提存法院。爰依買賣法律關係求為命被上訴人將渠所有系爭不動產所有權應有部分移轉登記予伊之判決（上訴人對於楊銘榮請求部分，已獲勝訴判決確定）。
被上訴人則以：兩造固於九十七年四月十六日系爭分割共有物事件言詞辯論期日，就系爭不動產達成總價五百五十五萬元之協議，惟關於稅負（尤其土地增值稅）負擔、點交方式及違約罰則等影響出售、應買及價金等重要之點則未合致，系爭不動產之買賣尚未成立等語，資為抗辯。
原將第一審所為上訴人勝訴部分之判決廢棄，改判駁回上訴人該部分在第一審之訴，無非以：系爭土地為兩造及楊榮銘三人共有，每人應有部分各三分之一；又系爭建物為兩造共有，應有部分各為二分之一。兩造於九十七年四月十六日系爭分割共有物事件言詞辯論期日審理時，被上訴人先謂：如果上訴人出價超過五百五十五萬元（包括土地及建物）就賣地云云；上訴人因而表示：願以總價五百五十五萬元購買系爭不動產，由被上訴人分得二百十八萬元，楊榮銘分得一百十八萬元，但被上訴人要協同上訴人辦理貸款，同意於二個月內辦理完成云云。被上訴人隨即表示：同意上訴人之出價，但上訴人應該於九十七年五月五日前先付部分訂金四十五萬元，其他尾款等貸款後再給云云。上訴人進而陳明會於九十七年五月五日前先付訂金四十五萬元給被上訴人云云。嗣因被上訴人拒絕受領訂金，上訴人乃於九十七年五月五日以彰化地院九十七年度存字第六八二號提存事件，對被上訴人提存訂金四十五萬元等情，為兩造所不爭執。次按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。又當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第一百五十三條第一、二項固定有明文，惟不動產之買賣，除標的物及價金外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項，故買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先為擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立。兩造雖於系爭分割共有物事件審理時，於九十七年四月十六日言詞辯論期日就系爭不動產之價金，達成前開所示之合意，然兩造就涉及系爭不動產有關付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項，並未達成合意，是兩造於該日就系爭不動產之標的物及價金之合意，僅係成立買賣預約，難謂已成立買賣本約。上訴人主張兩造於該日就系爭不動產已成立買賣本約，顯不足取。上訴人與被上訴人間既尚未成立買賣本約，上訴人依民法第三百四十八條規定，請求被上訴人將其所有系爭不動產所有權應有部分移轉登記予上訴人，為無理由等詞，為其判斷之基礎。
惟按關於買賣不動產之債權契約，乃非要式行為，若雙方就其移轉之不動產及價金業已互相同意，則其買賣契約即為成立，買受人對於出賣人自有請求履行之權。又所謂預約係約定將來訂立一定契約（本約），倘將來係依所訂之契約履行而無預另訂本約者，縱未以書面為之者，仍非預約。查本件兩造於九十七年四月十六日系爭分割共有物事件言詞辯論期日，已就買賣之不動產為被上訴人所有之系爭房屋所有權應有部分二分之一與系爭土地所有權應有部分三分之一及價金為二百十八萬元，上訴人應於同年五月五日前先付部分訂金四十五萬元，其他尾款等貸款後再付，否則由被上訴人以相同條件購買達成合意，乃原審確認之事實。果爾，兩造非但就買賣標的物及其價金已為互相同意，且對其付款方式及其期限，及上訴人違反時，由被上訴人購買系爭不動產約定明確。若此情事，可否謂其僅就標的物及價金範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，而謂兩造間僅成立買賣預約，買賣本約並未成立，不無研求之餘地。
原審未察，未對此卷存資料詳加審認，即為上訴人不利之論斷，於法自有違誤。上訴論旨，執以指摘原判決關此部分為不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八第二項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　九十八　年　　十　　月　二十二　日
最高法院民事第七庭
審判長法官  鄭　玉　山
法官  黃　義　豐
法官  劉　靜　嫻
法官  袁　靜　文
法官  沈　方　維
本件正本證明與原本無異  書  記  官
中　　華　　民　　國　九十八　年　 十一 　月　　三　　日