關於愛，我是個小學生。

承上篇，若仲介惡意而賣方已口頭允諾買賣契約成立之效果為何？

敬啟者
對於台端受本人 (下稱委託人) 委託標的不動產坐落於 (填地址：...，下稱標的物) 之斡旋買賣行為說明如下：

1. 買賣契約成立無效
委託人因不諳當地之地產行情，故委託台端以專業評估之，台端於受委託期間，屢次明示或暗指該標的物出價過高，如 '這個價格，我好難賣啊'、'這裡的行情就是這樣，只有一千六'、或 '你再降一些價，很難賣，但我盡力賣賣看' 等等 (有當面以及電話錄音為憑)。
委託人信賴台端之專業、又曾為親屬故舊，於是先前善意口頭上允為同意；然日前經鄰居友人提示後才發現，與標的物極靠近、同屋齡、相類內裝之他不動產實價登錄價格，竟比標的物出價金額至少高出一倍餘，與市場行情顯有過大之差距，後委託人告知此出價並不合理，故不同意台端以此價格出售。台端當時也明知委託人方已無出售意願，並重新提出要約 (有電話錄音為憑)，故先前之合致已視為撤回，詎料現仍要求委託人簽約，令人不得其解。台端是否有盡善管人義務並誠實告知委託人相關物件實在之行情價，為首先需要釐清與證明之重要誠信情事。

更令人憤怒的是，近日頻傳有不肖房屋仲介抓住屋主欲快速成交之心理，以哄騙、欺瞞、半強迫等方式迫誘屋主出低價後，再另覓人頭自己買進，透過賤買貴賣以從中獲取暴利。

為免類似憾事發生，請台端書面說明並提出證明當初建議標的物出價之原委，並說明該出價對目前之交易為公平合理的要約。否則委託人將連同人證物證逕至行政院公交會投訴，屆時台端恐仍須到場聽證會，就台端之專業向鑑定小組解釋之。台端依雙方所簽認專任委託銷售契約書 (下稱該契約) 第七條第二款所謂買賣不動產議價金，並非表示委託人於口頭或書面上業已同意以某價金賣出標的物。又，委託人現在未依該契約同條第三款授權台端收受定金，即表示台端並未有買賣契約代為合致意思表示之授權，僅依同條第四、五款為告知義務。

2. 該契約第二條之委託銷售價格並非最後標的物買賣契約之出售價格
就該契約之本旨，該價額為台端受委託後進行買賣斡旋之價額參考，該契約第二條右方 '左述為廣告價格' 可資說明。最後之議定價額，仍須由委託人或其他親屬以會議合致為意圖所為之意思表示，屆時俾有正式之買賣契約書簽訂為憑。惟目前尚無受委託人合致，何來如台端所言 '簽訂相關買賣契約事宜' 之有？

3. 委託人並未收受定金亦未授權台端收受定金
'議價金' 並非 '定金'，目前亦未有正式簽收之契約。日前對於允諾台端所言，將斡旋金轉為定金情事，為委託人信賴台端在估價上的專業與誠信為前提而言，現情況有變，須請台端證明該出價已為符合行情之合理要約，方有續行討論簽約之必要，台端對此亦須向第三方解釋，若遲延通知該情事變更之肇責，台端須自負之。若台端仍貿然收受第三方定金，台端須自負違約與無權代理之後果。

綜上，台端於函中要求委託人'簽訂相關買賣契約事宜' 云云，目前已超出該契約中所規定之行為，委託人暫無義務屆時出席。

為釐清台端與委託人間就意圖上與認知上所生之誤解或錯誤，特以此函說明之。