自強之路

Q 建物所有權第一次登記與土地總登記有何異同之處，試就土地法及土地登記規則之規定說明之。 （97普考）

【解析】
一、 先就「建物所有權第一次登記」及「土地總登記」之意義說明，以利區分兩者之異同

（一）「建物所有權第一次登記」之意義
1. 因我國對於建築改良物改任意登記方式，故建物第一次登記並無強迫性，然當事人倘欲辦理登記，亦必須該建物不論係舊有或新建之合法建築物方符合申辦登記之基本要件（例如：增建之房屋即一般俗稱之違章建築），否則仍將無法辦理登記。
2. 故當事人檢附登記原因證明文件（例如：使用執照或免使用執照文件等），應先向登記機關辦理建物測量後（二課），再辦理建物登記（一課），於辦理之建物第一次測量後，即稱建物第一次登記（俗稱「保存登記」），且為建物所有權第一次登記，故日後倘有變動則必須續辦登記。

（二）「土地總登記」之意義
土地總登記即指已辦竣地籍測量後之地方，於一定期間內就直轄市或縣（市）土地之全部為土地登記之方式。

二、 再依據「土地法」及「土地登記規則」分別說明「建物所有權第一次登記」與「土地總登記」之異同

（一）兩者「要件」不同
1. 建物基地應先辦妥土地總登記：查「土地上已有建物者，應於土地所有權完成總登記後，始得為建物所有權登記。」此有土地登記規則第10條所明定。
2. 建物第一次登記前應先辦妥建物第一次勘測：而「申請建物所有權第一次登記前，應先向登記機關申請建物第一次測量。」此係土地登記規則第78條所規範。
3. 建物之基地應有合法使用權：又「實施建築管理前建造之建物，無使用執照者，應提出主管建築機關或鄉（鎮、市、區）公所之證明文件（即基地使用同意書）。」此觀土地登記規則第79條第3項即明。
4. 土地總登記具強制性及初次性：按「辦理土地登記前，應先辦地籍測量，其已依法辦理地籍測量之地方，應即依本法規定辦理土地總登記。」且「前項土地總登記，謂於一定期間內就直轄市或縣（市）土地之全部為土地登記。」此即土地法第38條第1項及第2項所分別定義。

（二）兩者「性質」相近
1. 性質上均屬「初次性登記」：此觀上開土地登記規則第11條及土地法第38條說明即可得知。
2. 均以「單獨登記」方式辦理登記：「土地總登記及建物所有權第一次登記係由登記由權利人或登記名義人單獨申請」此有土地登記規則第27條第1款及第2款可資參照。
3. 「公告期限」及「登記規費收取」均相同：
（1）按「土地總登記，由土地所有權人於登記期限內檢同證明文件聲請之。」此有土地法第51條前段所定義。
（2）又「直轄市或縣（市）地政機關接受聲請或囑託登記之件，經審查證明無誤，應即公告之」此已有土地法第55條第1項前段可查。
（3）而「依第55條所為公告，不得少於15日。」此亦有土地法第58條第1項可稽。
（4）「登記機關對審查證明無誤之登記案件，應公告15日。」此亦為土地登記規則第72條針對土地總登記公告期限所作之規範。
（5）查「土地總登記，應由權利人按申報地價或土地他項權利價值，繳納登記費千分之二。」此係土地法第65條明文規定。
（6）且「建物所有權第一次登記，除本節規定者外，準用土地總登記程序。」此觀土地登記規則第84條即可得知。

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